明富配资从4K到16K元/平, 今年保定楼市为啥越来越魔幻?

本文第495篇原创内容

2025年第二十七篇，正文共2046字

首先必须说明，这可不是说今年保定房价从4K元/平米涨到了16K元/平米，而且是目前保定市（主城区，以下简称保定市）的楼盘有卖的4K元+/平米，有卖的16K元/平米左右，划重点这可都是在售的商品房，而且都是新房！

Ok，那么问题来了，为什么保定市的房价会差这么多？

其实熟悉保定楼市的朋友都知道，最近5年保定市的商品房房价其实差异越来越大，5年前我们《楼市奇谈》用的表述是保定楼市进入了分化时代，也就是说既有符合刚需人群首次置业的相对低价的入门级楼盘，也有符合高端改善人群的品质项目。

可最近几年大家应该有一个明显的感觉，那就是保定楼市整体的房价是在下降，比如说在5年前保定市的整体均价在12,000元/平米左右，而目前的整体均价根据我们《楼市奇谈》是在9100元/平米左右。很多购房者都认为保定房价整体在下降，那么我就再等一等再买房，就会省下很多钱，其实我想说这种买房的逻辑可能对二手房更适合，但是对新房来说并不是一个普遍的特征，特别是中高端改善楼盘，但是目前保定的中高端楼盘为何依然维持在一个高位？参考从2019年的尚XX到今年花XXX的房价是不是非常稳定？而对首次置业的刚需楼盘价格为啥却越来越低？

先来讲为什么说二手房更适用“保定房子马上白菜价”呢？

第一点，保定市很多二手房，其实我认为它依然没有降到一个合理的价格区间，比如说大家都喜欢的在所谓保定的富人区某实力房企开发的某系列楼盘的三期，现在均价是在9000元/平米，但这个项目其实在十几年前刚开盘的时候均价是5300元/平米，当然在2017年那个特殊的年份，居然有人以高达近3万元/平米买的这个楼盘，但是更多的人买这个楼盘的时候，均价也就是6000元/平米。从目前均价9000元/平米左右再看其购入时的6000元/平米左右，是不是还有比较大的降价空间，而且按照目前的保定二手房当房龄超过10年之后，其房价会进入降价的快车道。

第二点，二手房和开发商的新房区别是在于二手房是个人，而开发商是一个公司决策，个人为了现金把这房子赔本卖了，但是开发公司如果把房子都亏本卖的话，在保定甚至全国几乎不可能出现，因为开发商宁愿直接躺平，也不会干赔本的买卖。。。

好的，接下来我们聊聊今年保定新房为什么会出现不同楼盘房价相差12000元/平米左右，这样奇葩的一个现状？

也许有人会纳闷这个卖4000元+/平米的楼盘会不会赔本？因为如果按照目前保定市的地价和建安成本计算的话，几乎没有楼盘能够hold得住这样的成本。我想说的是卖这样价格低的楼盘，该开发商的拿地成本，可能是你想象不到的一个低，因为他的拿地时间可能是十几年前。也就是2015年之前，当时保定市的整体均价也就是5000元/平米左右，也就是说卖4000元+/平米，这个价格开发商是不会赔钱。当然如果感兴趣的朋友可以问一下开发商这个楼盘的土地是哪年拿的？

那么16,000元/平左右的保定楼盘又是一个什么样的存在呢？

在保定卖单价16,000元/平左右的楼盘，大部分都是中高端小区的洋房产品，当然也有个别楼盘的高层产品也敢卖这个价，当然这样楼盘的销量大家应该都懂的。其实在最近三年保定的中高端楼盘有一个非常明显的趋势，那就是一个楼盘都是小高层+洋房的产品组合，这里面对于开发商来说，小高层是跑量，维持项目的资金平衡，而洋房产品是为了追求溢价，也是为了追求一个楼盘的利润。

从项目分布来看，4000、5000、6000元/平米档次的楼盘基本上是在南城比如三丰路以南，西二环以西，北三环以北等相对偏远的地段，而16,000元/平米以上的房子基本上都是在北城富人区（二环内，复兴路北、朝阳大街东、长城大街西），极少部分在东湖片区。