近段时间以来，有关房地产市场的走势越发显得扑朔迷离。
有些专家枉顾全国各地楼市交易数据整体下滑的客观事实，大言不惭地宣称即将迎来底部，紧接着又会是形势一片大好，企图忽悠更多的持币者尽早结束观望状态以下场购房，这很明显就是不负责任的无耻行径。
而对于楼市的政策预期，唱多和唱空双方各执己见，比如某证券公司自2022年以来便一直扬言市场稳中向好，结果却是一路下行；
再比如海外某券商机构始终预测楼市会爆发债务端危机，从而引发整个金融系统的深层次危机，结果也没有成真。
这么说来，无论是唱多还是唱空，只要是极端的，就统统有悖现实基本面，不足以反映楼市真实的交易情况，反而导致市场上一直充斥着非理性的焦虑情绪。
在我看来，目前唱多的声音倒不至于引起上面以及民众的重视，反而是一丁点基于理性的所谓“唱衰”只要一出现，就会被某些势力所警惕、盯上，甚至一上来就乱扣帽子，站在所谓的道德制高点上进行人身攻击，而非就事论事。
对于上述事件，我必须提出尖锐质疑：难道楼市不行了，我国经济就会垮吗？对房价持续下跌的担忧，难道就等同于看空我国经济发展的未来吗？
要知道的是，所谓的“唱衰”楼市，并不与“做空”我国经济划等号。
而将房地产市场的“唱衰”即对价格下跌采取理性判断的声音简单归类为对整个宏观经济的恶意看跌，实则是一种非黑即白的误读。
如此混淆视听，既掩盖了高房价带来的极其深远的负面影响等实质性问题，也阻碍了寻求可持续解决楼市制度缺陷乃至改善基本面的理性探讨。
接下来，我本人将论证：恰恰是过往极度依赖涨价去库存的发展模式，已经让社会上绝大多数的普通人陷入到所谓“躺平”的生存困局，并且对于长期的经济活力构成实质性威胁。
真正的出路不在于维持高房价的幻象，而在于回归理性、寻求平衡。
01
我们来解构那些声称唱衰楼市便等同于做空我国经济的论调，其逻辑到底存在哪些误区。
首当其冲的问题是，为什么唱衰楼市经常被误解为做空整个经济基本面？
我认为，这与房地产在我国经济总量、地方部门财政、银行信贷规模，以及居民财富中的占比实在是太高了，由此形成“一业独大”的现状息息相关。
过往二十多年来，房地产确实是我国经济高速增长的重要引擎之一，甚至被视为支柱型行业的存在，此乃历史发展的惯性思维所致。
而根据传播学规律进行分析，在市场波动下，不同意见的声音很容易被贴上唱多或唱空的标签，只因人们普遍采取情绪化的行动，以及通过标签化，将复杂事物的思考转变成简易的二元思维，从而更易解读。
由此看来，房地产市场的调整不等于经济基本面的崩溃，要意识到二者既紧密关联，又存在着根本区别。
紧接着的问题是，论房地产之于我国经济的工具或作用，究竟是被誉为“对内支柱”的历史功臣，还是利弊并存的“双刃剑”？
我觉得上述针对房地产所设的两个形象实则都是符合客观事实的，甚至二者乃互为一体两面的存在。
只不过在最近几年，双方之于宏观经济的作用出现了此消彼长的态势。
早前肯定是当之无愧的支柱型产业，而自从供给侧结构性改革以及棚改货币化项目启动以来，房地产市场就逐渐显露出其乃双刃剑的发展特征。
总的来说，房地产与宏观经济之间的关系肯定是十分紧密的，前者产业链条长，对诸如钢铁、水泥、建材、家电家具等上下游行业的经济拉动作用显著，从而影响后者即GDP增速。
只不过处于现阶段，楼市对经济基本面的负面影响越来越大，俨然放大了其作为双刃剑的弊端。
光是高房价的危害就足以影响经济乃至整个社会的系统性发展，主要体现于以下五个方面：
一是挤压制造业、科技创新等属于实体经济领域的投资。
二是有房群体，尤其是持多套房产的人士，使其等的财富快速升值。
反观无房群体或凭借高负债、高杠杆购房的人士，使其等偿债的压力越发沉重，由此扩大代际间差异，加剧整个社会的贫富分化现象。
三是透支居民未来的收入，严重挤压诸如教育、医疗、娱乐等当期消费，从而抑制整个社会的消费潜力。
四是由房企背负债务，以及居民背负房贷所导致的过度杠杆化现象越发显现，极有可能触发经济系统性风险。
五是早前吸引过多的资本和人才进入房地产相关行业，而非更具生产力的实体经济领域。
如今面临行业下行、经济不景气的现状，人才转型的成本高企，资本又因房价下跌而被套牢，而这便是扭曲资源配置的下场。
再来需要解决的问题是，区分楼市调整与经济疲软的关键点在哪儿？
由于我国经济的结构呈现多元化的特征，其拥有庞大的消费市场、稳健的制造业基础、快速发展的数字经济以及新能源产业等新的增长点。
一个健康的经济体不应该也不可能永远依赖单一资产价格，尤其是泡沫化价格的持续上涨，以此实现经济增长。
而价格回归理性的市场出清乃至调整，实则是消除风险隐患、促进资源优化配置的必经过程。
尽管有序调整在短期会带来各式各样的阵痛，但为了避免未来遭遇更大的系统性危机，以此实现可持续、高质量的经济增长，如今必须要做到软着陆，为了经济体的长期健康发展着想，所以稳定并不等于需要通过暴涨来解决问题。
02
解构完所谓唱衰楼市就必定等同于做空经济这一荒谬的逻辑误区，紧随其后的是深度探讨房价暴涨对民生领域乃至整个经济和社会基本面所带来的伤害几何。
首先，过高的房价是如何直接导致普通人，尤其是年轻人选择“躺平”的？
近十年来，全国各地的房价收入比普遍畸高，远超国际合理水平。
首付难以筹集，即使筹到了首付，每个月的房贷压力也是巨大的，使得购房成为当前的潜在购房需求人群，尤其是年轻人遥不可及的梦想。
多数人出身在普通家庭，需要掏空包括自己父母以及配偶父母在内，加上自己与配偶拢共六个钱包，方才仅能勉强“上车”，往后三十年需要面临巨大的月供还贷压力，使得个人职业发展、创业意愿，甚至婚恋生育的选择都被严重抑制，丧失奋斗感，甚至滋生出无力和绝望，深感未来没有希望可言。
除此之外，社会评价标准及体系过度单一化且物质至上，有房有产不仅成为定义世俗成功的唯一标准，还赋予其身份象征，势必加剧无房者的焦虑，以及无产者的被剥夺感。
其次，全民躺平的心态对经济乃至社会基本面会造成哪些实质性损害？
之所以选择躺平，肯定是因为现阶段没有能力解决阻碍奋斗的因素，比如高负债或高杠杆，导致无法正常消费，只能节衣缩食偿还贷款，反映在宏观上则是高负债的人越多，则躺平就会变成一种普遍现象，从而使内需难以真正启动。
除了个人自身的原因以外，社会带来的负面影响也是导致躺平风潮盛行的主要因素，比如高昂的居住和生育成本，直接导致结婚率和出生率呈断崖式下降，加速人口老龄化的态势，在不久的将来必定会冲击社会保障体系，抑制整个劳动力供给市场的活力。
另外，年轻人被诸如房贷等各种贷款，以及各项支出等生活成本捆绑住手脚，从而缺乏这个年龄段该有的冒险精神，以及尝试诸如创业等全新领域的物质基础和心理空间，由此必定会减退整个社会的创新活力。
最关键的是，财富越发依靠房产增值，而非通过知识技能或勤奋劳动的方式获取，则必然阻碍社会流动性，使得阶层固化越发加剧。
再来，为何现阶段单纯依靠刺激房价保增长的政策思路已然失效，甚至是有害的？
我个人觉得，现如今靠涨价去库存以保经济增长的做法之所以会失效，本质上与刺激到天花板，也就是抵达退无可退了的地步有关。
放眼整个社会，居民部门的杠杆率已经抵达极限，购买力也几近枯竭，“六个钱包”被掏空，潜在有效需求不足。
而强行刺激楼市的举措于短期确实有可能托住价格和交易量，但也会进一步推高房价，使未购房者压力倍增，或助长炒房客持续投机套利的行为，加剧未来因分配不公所导致的风险隐患，所以说此举并非化解风险，反而起到固化深层次问题的消极作用。
除此之外，如若继续将各种社会资源导向诸如基建或房产等传统模式，则必定会错失培育新质生产力以推动产业升级的关键转型时机。
至于试图维持高房价的政策信号，不仅无法改善楼市基本面趋于恶化的整体态势，还会强化年轻人“再怎么努力也买不起房”的心理预期，从而加深整个社会的“躺平”趋势。
由此可见，过往持续多年的房价暴涨，非但没能普惠绝大多数民众，反而成为“躺平”现象的重要推手，从而削弱了经济发展的内生动力。
03
分析完所谓“唱衰”楼市的合理性，以及高房价对经济乃至社会的各种影响，我们最后来深入探讨一下该如何引导楼市回归理性之路，以破解当前的经济困局这一问题。
首先，政策层面该如何正确发力以引导楼市回归理性？
我的建议是，上面须实质性推进财税体制改革，以稳定地方财源为优先级，扩大房产税试点，并优化顶层设计机制，发展出长期稳定的税源结构，以此破除地方部门对土地财政的依赖，还得大力增加保障性租赁住房、共有产权房，以及中小户型普通商品住房的供给，构建多层次住房供应体系，实现“住有所居”。
对于楼市调控，尽量减少行政干预的频次，加强打击烂尾等违法违规行为，完善市场监管制度，建立以供需、金融、税收为主的长效调控机制。
另外，需要引导更多的信贷资源往制造业升级、科技创新、绿色能源发展等领域流去，让金融政策持续支撑实体经济基本面。
其次，以房企和购房者为主的市场参与者该如何做出调整，以适应逐渐回归理性的楼市交易大环境？
对房企来说，摒弃过往擅长的高杠杆和快周转的旧有模式，转向诸如提升产品质量以及丰富物业服务等精细化项目运营；积极探索以长租公寓为主的租赁业务，并发展代建业务；有效布局城市更新，盘活存量资源，与此同时注重自身的财务稳健或业务发展安全与否，管理好风险。
而对购房者来说，必须树立“房子是用来住的，而非用来炒的”这一理性观念，根据实际收入情况，以及预料到自身的负债能力进行合理消费的行为；针对房子，买得起就买，买不起就租，千万不要逞强，放平心态，降低对房产短期能使自己暴富的预期，增强风险意识；如要负债购房，则需提前做好房贷压力测试。
再来，如何在社会文化观念这一层面降低对房地产的依赖，从而促进价值回归？
一来，地方行政部门及媒体积极引导社会正确认识财富积累的路径，也就是通过培养知识技能的方式创造价值，弱化房地产在财富衡量和社会地位评判体系中的绝对权重，以此改变整个社会各个部门的财富观念。
二来，完善社会保障网络，优化诸如医疗、教育、养老等涉及民生领域的公共服务，减轻居民在基本生活保障上的后顾之忧，间接降低民众对拥有房子即拥有安全感这一思考的过度依赖。
三来，鼓励多元发展路径的可能性，营造有利于创新创业、企业家精神、文化繁荣的社会氛围和政策环境，让人们看到在房地产市场之外尚有实现自我人生价值的广泛可塑性。
唯有这般，我们才能摆脱对房地产市场的路径依赖，让楼市与经济均走向健康发展的道路，这需要多方合力的推动，才能回归理性。
写在最后
综上所述，将“唱衰”楼市这一对特定资产价格未来走势的市场判断与“做空”经济即对整个国家发展前景的全面否定，乃是一种概念混淆，甚至是认知偏差。
历史经验和现实困境都表明，依赖房价持续暴涨驱动增长的模式已不可持续。它不仅未能广泛惠及民生，反而催生了“躺平”这一严峻的民生困境和社会情绪，并通过抑制消费、拖累生育、削弱创新活力等多种途径，实质上损害了我国经济的长期健康与内生动力。
解决问题的核心在于：跳出非此即彼的二元对立思维，推动发展模式摆脱对房地产的过度依赖。
总之，回归理性是房地产市场与我国经济的共同出路。
这要求政策制定者从破除土地财政依赖、构建多元住房供应体系、引导资源流向实体领域着手；要求以房企和购房者为主的市场主体调整心态和策略，适应稳健发展新常态；同时也要求整个社会转变观念，降低对房产的过度权重，共同营造一个价值多元、奋斗有盼的环境。
只有当房价回归其与居民收入增长相匹配、与居住需求本质相契合的理性水平，“躺平”的无奈才会逐渐被消散，经济发展的引擎才能在消费提振、人口健康、创新创业勃发的合力中重获强劲而持久的动力。
这绝非“唱衰”，而是对我国经济未来更稳健、更平衡、更加可持续的深切期待与理性构建。
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